Novi ugovori ili prinudna uprava: Suvlasnici imaju rok do kraja godine

Zgrade u Hrvatskoj moraju do 31. prosinca potpisati nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju kako bi izbjegle ozbiljne probleme u upravljanju i održavanju

 

Svim suvlasnicima zgrada u Hrvatskoj upućeno je važno upozorenje: do kraja 2026. godine potrebno je sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradama. U suprotnom, postojeći ugovori prestat će vrijediti po sili zakona, što može dovesti do ozbiljnih poteškoća u funkcioniranju i održavanju zgrada.

Obveza proizlazi iz Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. godine. Zakon je suvlasnicima ostavio prijelazno razdoblje od dvije godine za usklađivanje i sklapanje novih ugovora, a taj rok istječe 31. prosinca 2026. godine.

Prema zakonskim odredbama, ako suvlasnici do isteka roka ne sklope nove ugovore, primjenjuju se odredbe o određivanju prinudnog upravitelja. To u praksi znači da zgrada može ostati bez valjane pravne osnove za upravljanje, bez predstavnika suvlasnika, upravitelja i jasno definiranog sustava upravljanja zajedničkom pričuvom.

Na koje se zgrade zakon odnosi?

Zakonom su obuhvaćene:

• višestambene zgrade s najmanje četiri stana
• stambeno-poslovne zgrade s najmanje tri stana i jednim poslovnim prostorom
• poslovne zgrade koje se pretežito koriste za gospodarsku djelatnost
• blokovske garaže s više od jedne etaže i kapacitetom većim od 20 vozila, koje su pretežito u vlasništvu fizičkih osoba.

Upravitelji su bili dužni takve zgrade upisati u Registar upravitelja zgrada i Registar zajednica suvlasnika kako bi dobile vlastiti OIB i status pravne osobe.

Prema podacima Državne geodetske uprave od 19. listopada 2026. godine, u Registru upravitelja evidentirano je 62.526 ugovora, dok je izdano 32.254 OIB-a zajednicama suvlasnika. Međutim, bez obzira na to jesu li već stekle pravnu osobnost, sve zgrade moraju do kraja godine uskladiti svoje ugovore s novim zakonskim okvirom.

Prinudni upravitelj ne dolazi automatski

Ako suvlasnici ne sklope nove ugovore, ne znači da će prinudni upravitelj odmah biti imenovan. Najprije netko mora prijaviti takvu zgradu nadležnom gradu ili općini. Prijavu može podnijeti suvlasnik, susjed, upravitelj ili bilo koji građanin.

Nakon što sazna za takav slučaj, gradonačelnik ili općinski načelnik ima rok od šest mjeseci za imenovanje prinudnog upravitelja. No takvo rješenje često nije u interesu suvlasnika jer može dovesti do većih troškova i smanjene mogućnosti samostalnog odlučivanja o upravljanju vlastitom nekretninom.

Međuvlasnički ugovor je „ustav zgrade“

Stručnjaci upozoravaju da je međuvlasnički ugovor temeljni dokument svake zajednice suvlasnika jer uređuje međusobna prava i obveze, način donošenja odluka te pravila održavanja zajedničkih dijelova zgrade.

Zbog toga se svim suvlasnicima preporučuje da preostalo vrijeme iskoriste za usuglašavanje i potpisivanje novih ugovora kako bi izbjegli administrativne komplikacije i moguće dodatne troškove.

Do isteka zakonskog roka ostalo je manje od dva mjeseca, a od pravodobnog postupanja suvlasnika ovisit će nesmetano upravljanje tisućama zgrada diljem Hrvatske.

Više informacija pronađite na internetskim stranicama ZGRADOnačelnik.hr-a.